부동산 계약 전 필수! 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 사항

등기부등본 보는 법과 위조 여부 확인 방법을 자세히 설명합니다. 부동산 거래 전 필수 확인 사항과 사기 피해를 방지하는 체크포인트를 알아보세요.

---

등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 소유권, 저당권, 가처분 사항 등을 공식적으로 기록한 문서입니다. 부동산 거래나 대출을 진행할 때 반드시 확인해야 하는 중요한 서류이며, 법적으로 공신력이 있는 자료입니다.

이 문서를 통해 해당 부동산이 정상적으로 등기된 상태인지, 소유자가 누구인지, 근저당이나 가압류가 설정되어 있는지 등을 확인할 수 있습니다. 따라서 등기부등본을 올바르게 읽고, 위조 여부를 판별하는 방법을 알아두는 것이 중요합니다.

---

등기부등본 발급 방법

1. 인터넷 등기소에서 발급

온라인으로 쉽게 등기부등본을 발급받을 수 있습니다.

발급 절차

1. 인터넷 등기소 홈페이지 접속
2. 부동산 등기 열람 및 발급 메뉴 선택
3. 부동산 주소 입력 후 조회
4. 열람 또는 발급(발급 시 소액의 수수료 발생)
5. PDF 파일로 다운로드하거나 인쇄

인터넷 등기로 바로가기

2. 주민센터 또는 법원 방문 발급

인터넷 이용이 어려운 경우 주민센터나 관할 등기소(법원)를 방문하여 발급받을 수 있습니다. 신분증을 지참하고 신청하면 됩니다.

3. 무료 열람 방법

일반적인 등기부등본 발급은 유료이지만, 단순 열람은 무료로 가능합니다. 다만, 열람본은 법적 효력이 없으며 단순 참고용으로만 사용할 수 있습니다.

---

등기부등본 보는 법

등기부등본은 크게 세 개의 구분으로 나뉩니다.

1. 표제부

부동산의 기본적인 정보가 기재된 부분입니다.

• 부동산의 소재지(주소)
• 건물 및 대지의 면적
• 부동산의 용도(주택, 상가 등)

확인할 사항: 주소와 면적이 실제 매물 정보와 일치하는지 확인해야 합니다.

2. 갑구

소유권과 관련된 사항이 기록된 부분입니다.

• 현재 소유자 정보(이름, 주민등록번호 일부)
• 소유권 변경 내역(매매, 상속, 증여 등)
• 가압류, 가처분 등의 법적 조치

확인할 사항: 소유자가 매도자와 일치하는지 확인하고, 가처분 또는 가압류가 설정되어 있는지 점검해야 합니다.

3. 을구

저당권 및 기타 권리 관계가 기록된 부분입니다.

• 근저당권 설정 여부(은행 대출 등)
• 전세권 설정 여부
• 기타 제한 사항

확인할 사항: 근저당권이 설정되어 있다면 잔존 채무가 있는지 확인해야 합니다. 또한, 전세권이 설정된 경우 보증금 반환 문제를 고려해야 합니다.

---

등기부등본 위조 여부 확인하는 방법

부동산 거래 시 위조된 등기부등본을 제시하는 사기 사례가 발생할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 반드시 다음과 같은 점을 확인해야 합니다.

1. 인터넷 등기소에서 직접 확인

가장 확실한 방법은 인터넷 등기소에서 직접 발급된 문서인지 확인하는 것입니다. 상대방이 제공한 등기부등본이 아니라, 본인이 직접 인터넷 등기소에 접속하여 발급받는 것이 안전합니다.

2. 등기부등본의 발급 날짜 확인

등기부등본에는 발급 날짜가 표시됩니다. 최근 발급된 문서인지 반드시 확인하고, 너무 오래된 등본이라면 다시 발급받아 최신 정보를 확인하는 것이 좋습니다.

3. 공식 서류와 서체(폰트) 비교

위조된 등기부등본은 정식 문서와 서체가 다르거나 정렬이 어긋난 경우가 많습니다. 인터넷 등기소에서 발급한 공식 문서와 비교하여 서체, 글자 크기, 줄 간격 등이 동일한지 확인해야 합니다.

4. 소유자 정보 확인

갑구에 기재된 소유자가 실제 매도자인지 확인해야 합니다. 소유자가 아닌 사람이 계약을 진행하려 한다면 사기일 가능성이 높으므로 주의해야 합니다.

5. 관할 등기소에서 확인 요청

의심스러운 경우 관할 등기소(법원)에 직접 방문하여 등기부등본이 실제 기록된 내용과 일치하는지 확인할 수 있습니다.

6. 전문가 상담 이용

부동산 전문가나 변호사에게 위조 여부를 검토받는 것도 좋은 방법입니다. 특히 고액 거래나 상업용 부동산 계약의 경우 전문가 상담을 통해 검토하는 것이 안전합니다.

---

등기부등본 확인이 중요한 이유

부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼, 사소한 실수 하나로도 큰 피해를 입을 수 있습니다. 등기부등본을 정확히 확인하지 않으면 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

• 가압류 또는 저당권 설정된 부동산을 구매하여 경제적 손실 발생
• 실제 소유자가 아닌 제3자와 거래하여 사기 피해 발생
• 위조된 서류로 인해 법적 분쟁에 휘말릴 가능성 증가

따라서 거래 전에 반드시 등기부등본을 직접 확인하고, 위조 여부까지 철저히 검토해야 합니다.

---

부동산 거래 시 안전한 절차

등기부등본 확인 외에도 안전한 부동산 거래를 위해 다음 절차를 반드시 지켜야 합니다.

1. 공인중개사를 통한 거래

공인중개사를 통해 계약을 진행하면 사기 가능성을 줄일 수 있습니다. 또한, 공인중개사가 작성한 계약서는 법적 보호를 받을 수 있습니다.

2. 계약금 지급 전 등기부등본 재확인

계약금을 지급하기 전에 다시 한 번 최신 등기부등본을 발급받아 확인하는 것이 중요합니다. 계약 직전에 근저당 설정 등이 변경될 수 있기 때문입니다.

3. 계약서 작성 시 법적 조항 확인

계약서에 잔금 지급 조건, 소유권 이전 조건, 위약금 조항 등을 명확하게 명시해야 합니다. 필요하면 변호사 검토를 받는 것도 좋은 방법입니다.

---

부동산 거래의 핵심, 신뢰할 수 있는 등기부등본 확인

등기부등본은 부동산 거래에서 신뢰를 보장하는 가장 중요한 서류입니다. 올바르게 해석하는 방법을 익히고, 위조 여부를 철저히 검토하면 사기 피해를 예방할 수 있습니다.

부동산 계약 전에는 반드시 등기부등본을 확인하고, 불분명한 사항이 있다면 전문가의 도움을 받아 안전한 거래를 진행하는 것이 중요합니다.

---

같이 보면 좋은 글

깡통전세 우려되는 집, 계약해도 될까? 보증금 떼이지 않는 법

부동산 전문가가 말하는 좋은 입지 아파트 조건